Как мы уже писали, в соответствии с Концепцией развития жилищно-коммунального хозяйства до 2015 года планируется, что весь жилищный фонд в нашей стране будет обслуживаться в основном через товарищество собственников. Уже менее чем через пять лет мы увидим, осуществятся ли эти планы. А пока для многих семей, готовых получить жильё либо тех, кто уже имеет собственную квартиру, ребром становится вопрос: какой форме управления отдать предпочтение – местному предприятию ЖКХ или товариществу собственников?

— На сегодняшний день 85% квартир в Беларуси – приватизированные, — рассказывает начальник архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства райисполкома А. С. ЛИСИЦКИЙ. – И почти все многоэтажные дома в нашей стране являются совместным домовладением. А это значит, что помимо квартиры, у которой есть хозяин, имеется и общее для целого дома имущество, не являющееся индивидуальной собственностью, — стены, крыши, лестничные площадки, подвалы… Но этим имуществом должен кто-то управлять. Законодательством страны предусмотрены три варианта управления. Для домов, в которых не более пяти квартир, вполне подходит непосредственное управление без организации юридического лица. Многоэтажкой либо комплексом жилых домов, которым объединяются дома примерно одинакового года постройки с общим земельным участком, может управлять предприятие ЖКХ (у нас это КПУП «Лельком») или товарищество собственников (ТС).

 — Александр Сергеевич, какая же разница в управлении между предприятием ЖКХ и ТС?

— Главная разница между ними – в управлении совместным домовладением (стены, крыши, подвалы и т. д.). Предприятие ЖКХ управляет как бы извне, а товарищество собственников – изнутри, иными словами, само управляет в своём многоквартирном доме. Эта форма управления и называется соответственно — самоуправление. И предприятие ЖКХ, и ТС – организации, предприятия, но с той лишь разницей, что первое является государственным, а второе – негосударственным. Товарищество собственников – это юридическое лицо со своим расчётным счётом и руководителем (директором или председателем). На него распространяется законодательство о предприятии: должна быть печать, вестись документация, предоставляться отчётность. В то же время ТС – некоммерческая организация, поэтому не имеет права распределять прибыль среди своих членов, которыми являются собственники. Предприятие ЖКХ – государственная организация, которая, с одной стороны, подчиняется Министерству жилищно-коммунального хозяйства, с другой – администрации района, на территории которого расположена. У нас – райисполкому. ТС, как и все организации, подотчётно администрации района. Если райисполком, например, проводит совещания по началу отопительного сезона, благоустройству и т. д., то на них приглашаются все руководители предприятий, в том числе и товариществ собственников.

В ТС предусмотрена отчётность, выборность, проверка бухгалтерии. К примеру, любой член товарищества в любое время имеет право обратиться в свою бухгалтерию и ознакомиться с данными бухгалтерского учёта – скажем, с начислением зарплаты председателю и т. д. В предприятии ЖКХ такое законодательством не предусмотрено. Здесь нужно написать письменное обращение и в соответствии с законом «Об обращениях граждан» через определённый срок получить ответ либо мотивированный отказ. В этой форме также не предусмотрена ежегодная отчётность, проведение общих собраний и отчёт о выполнении решений общего собрания. Получается, что жильцы домов, входящих в товарищество собственников, принимают решения быстрее, ибо предприятие ЖКХ свои решения вообще может не выносить на обсуждение. И, возможно, в этом найдут свои плюсы те, кто не желает ходить на общие собрания, принимать решения и голосовать. Кстати, независимо от того, кто управляет совместным домовладением – предприятие ЖКХ или ТС, права собственников квартир абсолютно одинаковые.

— Есть ли разница в квартплате?

— На квартплату не влияет тот факт, управляет домом предприятие ЖКХ или ТС. В одном ТС платежи могут быть меньше, чем в доме, которым управляет предприятие ЖКХ, и наоборот, «жировка» последнего может оказаться скромнее, чем у ТС. Все дома, которые управляются через предприятие ЖКХ, платят по одинаковому тарифу. Сегодня, согласно ведомственным инструкциям для госпредприятий, невзирая на вид дома и его месторасположение, эксплуатационные отчисления (на техническое обслуживание и на капитальный ремонт) примерно одинаковые, и устанавливаются они постановлением Совмина Республики Беларусь. Но в ТС общее собрание может принять решение о сборе дополнительных платежей, например, для создания оборотных средств, для проведения ремонта, для чего угодно – лишь бы это было обосновано и принято общим решением собрания. А проводиться оно может как путём письменного опроса, так и личной явкой жильцов. Законодательство предусматривает, что члены ТС могут делегировать право присутствовать вместо себя на собрании кому угодно – брату либо соседу: нужно только заранее составить доверенность и заверить её в своём ТС.

— Как собираются деньги на ремонт?

— Известно, что в домах, которым управляет предприятие ЖКХ, идут ежемесячные отчисления на техобслуживание и капремонт. Когда, например, приходит время капитального ремонта (при наличии в бюджете района необходимых на то средств), дом ремонтируют, не взыскивая с жильцов дополнительных средств. Хотя в последнее время для проведения текущего ремонта предприятия ЖКХ начали предлагать собственникам квартир различные варианты ремонта: либо стандартный, либо с учётом пожеланий жильцов и с перечислением дополнительных средств. Но включить дополнительные платежи в извещение предприятие ЖКХ не может. К слову, в проекте нового Жилищного кодекса предусмотрен дополнительный вид услуг (текущий ремонт) и обязательные отчисления на его проведение. Возможностей у ТС значительно больше, потому что у конкретного дома есть свой расчётный счёт. На основании осеннего осмотра здания составляется акт осмотра дома и финансовый план на следующий год, который представляется на утверждение общему собранию. Разницы между письменным голосованием и очным собранием в ТС нет. Если план одобрен, с января следующего года начинаются отчисления на текущий ремонт. К лету обычно собирается только половина необходимой суммы, поэтому собирают, как правило, с запасом в 30-40%, чтобы был переходящий остаток на следующий год или страховка на случай непредвиденных работ. Но деньги, которые накапливаются на текущий ремонт, не могут использоваться на иные цели. А после выполненных работ составляются соответствующие акты с участием жильцов дома.

Примерно 30% эксплуатационных затрат в предприятии ЖКХ покрываются гражданами, ещё треть – дотациями из бюджета района и треть организация должна изыскать сама путём получения доходов от хозяйственной деятельности. В ТС могут поступить таким же путём. Они также имеют право получать дотации из бюджета, для чего составляются документы и прописываются обоснования. Важно знать при этом, что дотации представляются только на покрытие убытков и максимальный размер помощи тоже не ограничен. Естественно, деньги должны быть потрачены строго по назначению во избежание штрафных санкций: дотации строго контролируются государством. А если бюджет района пуст, то и дотаций не будет.

— Получается, что ТС по сравнению с предприятием ЖКХ более мобильно?

— Как видно, да. Товарищество собственников может либо на всём экономить, либо предоставлять дополнительные услуги для своих жильцов. Всё зависит от желания собственников. Но для нормального управления нужен обученный специалист.

— В итоге невольно напрашивается вывод: людям пора менять отношение к своей собственности.

— Да, нужно, наконец, понять, что та же дверь в подъезде – это их собственность и с ней необходимо обращаться предельно бережно, не проходить равнодушно мимо тех, кто её портит. Сегодня собственники квартир любой многоэтажки, в любой день могут провести общее собрание и принять решение выбрать формой управления товарищество собственников либо его ликвидировать его. Но в последнем случае решение об управлении частной собственностью (а ею и являются все совместные домовладения) будет принимать государство (местная администрация). То есть управлять будет организация, которую назначит местная администрация. Кому-то и это нравится. Но главное – знать, что есть выбор.

Беседовал Игорь ЖОГЛО.